许昌经济技术开发区管委会关于印发许昌经济技术开发区老旧小区提升改造工作实施方案的通知
长村张、龙湖街道办事处，开发区各局办:
现将《许昌经济技术开发区老旧小区提升改造工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
许昌经济技术开发区管委会
2019年4月16日
许昌经济技术开发区老旧小区提升改造工作实施方案
为进一步改善我区老旧庭院小区居民的居住条件和生活品质，按照住建部、发改委、财政部《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）和省百城办、省财政厅《关于落实2019年老旧小区改造相关工作的通知》（豫百城提质办〔2019〕124号）文件要求，实施开发区老旧小区改造提升工程。对开发区辖区内2000年以前（不含2000年）建成，没有专业化物业管理或原产权单位无力承担管理职能，基础设施和配套设施缺失并缺乏改造资金来源，群众反映强烈的老旧小区进行改造提升。现制定如下实施方案。
一、指导思想
贯彻党的十九大会议精神，以习近平总书记“多谋民生之利、多解民生之忧”的重要指示为指导，落实上级部门对老旧小区提升改造相关工作要求，以为民惠民、构建和谐社区为出发点，通过老旧小区改造提升工作的开展，进一步完善老旧小区基础设施和配套设施，达到功能基本配套、设施基本完好的改造目标，提升老旧小区居住的舒适性和便利性，增强人民群众的幸福感、获得感，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。
二、基本原则
在推动老旧小区改造提升过程中，坚持“五个一”的工作思路，即：一个中心（坚持以人民群众为中心）、一区一策（一个小区制定一个具体的改造方案）、一个能人（选择一个热心、能干、在群众中具有较高威信的能人）、一个机制（制定一套好的改造建设管理机制）、一个组织（设立一个党组织），选择一批不同类型、不同条件、不同基础、且居民自愿、条件成熟的老旧小区，作为试点，积累经验，为下一步改造提升工作打下坚实基础，并形成示范效应，以点带面，推动开发区老旧小区改造任务全面完成。
（一）坚持居民自愿、全程参与原则
围绕住建部提出的“共建、共享、共同缔造”理念，坚持以居民为主体，按照“群众意愿较强、参与度高、自愿出资”的思路，认真征求居民群众的意见和建议。办事处和相关社区要通过摸底，选择一个能人并发挥能人作用，强化宣传动员，充分调动居民群众共同参与的积极性，使居民群众既积极主动参与，又自愿出资改造，并愿意为小区改造出谋划策，最终实现改造项目决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
（二）坚持把握重点、分类施策原则
坚持先民生后提升，以完善老旧小区配套设施为切入点，重点解决居民供水、供电、供气、供暖等问题，按照“核心是共同、基础在社区、群众为主体”的工作思路，结合老旧小区的大小不同、类型不同、内容不同、需求不同，因地制宜、分类施策，科学制定老旧小区改造提升方案，力求方案精细化、地域化、科学化、合理化，坚持“花小钱、办大事”，利用有限的资金着力解决群众迫切需要解决的问题。
（三）坚持属地负责、试点先行原则
龙湖办事处负责全区老旧小区改造提升工作。要采取措施，确保责任落实到班子成员，落实到具体责任人。坚持试点先行，率先整治群众积极性高、居民出资比例高、急需改造提升的老旧小区，着力解决影响群众生活的急难问题。
（四）要突出开发区的产业特色
在提升改造老旧小区的过程中，要与开发区电梯、桥架等优势产业相结合，将老旧小区加装电梯有效的融入到小区改造工作中，形成开发区老旧小区改造的特色，形成示范效应，为形成可复制、可推广的“许昌模式”提供助力。
（五）坚持一次改造、长效管理原则
办事处要建立长效管理机制，指导每个老旧小区成立一个党组织，加强老旧小区改造提升后的管理。对具备实施专业物业管理条件的老旧小区，龙湖办事处、社区要指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，实行专业化、社会化的物业服务；对不具备实施专业物业管理条件的老旧小区，由龙湖街道办事处负责组织指导成立“一站一中心”，实行基础物业管理，协调处理物业服务过程中的矛盾纠纷；对既不具备实行专业物业管理又不具备实行基础物业管理的小区，由办事处、社区指导业主委员会或业主自治组织实行业主自治管理。
三、改造目标
实施老旧小区改造提升改造工程，提升后要实现“四有”（有居民自治主体、有组织协调机构、有日常维修经费、有水电气暖等配套生活设施）、“五好”（秩序维护好、环境卫生好、绿化美化好、经费管理好、责任落实好），达到“功能配套、整洁干净、生活方便、管理规范”的标准。分期分批进行。同时总结形成一批可复制、可推广的经验，为在全省“探索路径、打造样板、走在前列”作出积极贡献。
四、工作重点
针对老旧小区存在的整栋楼破旧，外墙面脱落严重；楼道内小广告乱贴乱画较多、墙体破损严重；庭院道路路面坑洼不平；化粪池和排污管道堵塞，雨水排水不畅；地下室进水；庭院基础设施差，缺少公共照明和充电设备，治安防控缺失；强弱电线路架设不规范；缺少供气、供暖管网；缺少机动车停车位和公共停车棚；未缴纳维修资金；无人管理或管理不到位等问题，逐项进行改造提升。
（一）改造提升内容
1. 市政配套设施。市政配套设施包括小区红线外的供水、供电、供气、弱电（移动、联通、电信、通信、有线电视等）、市政道路等改造提升项目。对老旧小区邻近周边区域供水、燃气、供暖配套不完善的小区，可视情况一并规划实施供水、燃气、供暖管网的改造提升。
2. 庭院环境及配套设施。庭院环境及配套设施包括：庭院范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、安防监控系统、路灯、立面整治以及水、电、气、暖、各种网线、通信、有线电视等改造提升项目。立面整治可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。有条件的庭院可以同步考虑建设停车场。
3. 建筑物本体。建筑物本体包括楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等改造提升项目。
4. 公共服务设施。对具备相关基础条件的老旧小区，各区可统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。
以上各类改造提升项目的的具体内容和标准详见附件。
（二）长效管理机制
1. 成立专职管理机构。为保持改造效果，龙湖办事处要建立长效管理机制，成立相应的管理机构，配齐配强工作人员，保障工作经费，建立网格化的物业管理体系。指导老旧小区成立党组织，完善业主委员会或业主自治组织。
2. 推行专业物业管理。对具备实施专业物业管理条件的老旧小区，业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》，由物业服务企业按照《物业管理条例》的规定和《物业服务合同》的约定，提供市场化、专业化、社会化的物业服务。
3. 实施基础物业管理。对不具备实施专业物业管理条件的老旧小区，实行以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的基础物业服务。由龙湖街道办事处负责组织指导成立“一站一中心”，即：龙湖街道办事处成立物业管理投诉调解站，协调处理物业服务过程中的矛盾纠纷；指导所属社区成立物业服务中心，负责对老旧小区进行基础性的物业服务。
4. 实行业主自治管理。对不具备专业物业管理和基础物业管理的小区，龙湖街道办事处要推动成立业主委员会或业主自治组织，推行业主自治，实现“三完善”，即：完善组织队伍、完善社区服务、完善共建机制，积极引导居民参与志愿服务活动，培育居民主人翁意识，增强居民群众的归属感和认同感。
5. 建立维修资金管理。为使老旧小区改造提升后能够长期保持良好的管理状态，对未建立房屋专项维修资金的老旧小区，建立房屋专项维修资金，用于老旧小区改造提升后的公共部位、共用设施设备维修。在管理上，由龙湖街道办事处代收代管，统一在银行开设老旧小区维修资金专户。在管理和使用上要公开、透明，做到专款专用。
五、工作步骤
（一）明确范围
开发区2019年共有提升改造老旧小区10个，其中瑞祥社区7个（分别是：瑞祥新村、文化东院、文化西园、信用社家属院、保健院家属院、食品厂家属院、劳改厂家属院、五交化院），许由社区2个（分别是：饴糖厂小区、南关小区）。位置主要集中在文峰路以西，许由路至阳光大道之间。
（二）确定内容
老旧小区的改造内容，包括市政配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等内容。并结合老旧小区加装电梯、海绵城市、治安防控、无障碍设施的建设要求，重点改造老旧小区市政配套设施、小区环境、服务设施等公共部分。凡是涉及个人的部分，按照共同缔造的要求待居民达成共识后进行改造。
（三）资金筹集
老旧小区改造提升资金由居民出资、管线经营单位投资、财政以奖代补等方式筹集。原则上，小区红线范围内改造提升资金以居民出资为主，来源可包括公共收益、捐资等资金，财政按共同缔造方式以奖代补。小区红线范围外的改造提升资金由各管线单位投资，财政实施以奖代补。具体改造资金计算规则由住建部门同财政部门共同确定。
鼓励社会资本参与有条件的老旧小区建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。
管线单位向居民收取的初装费等相关费用，应在改造前向小区居民公布，属于低保户和困难户的，各经营单位给予入户初装费用减免优惠。老旧小区属于由单位分配给职工居住的，鼓励原单位捐资捐物共同参与改造提升工作。
（四）改造流程
1. 生成项目
（1）广泛宣传发动。龙湖街道办事处和瑞祥社区居委会、许由社区居委会要广泛宣传老旧小区改造提升的目的、内容、实施步骤。
（2）制定初步方案。龙湖街道办事处通过购买服务的方式提供方案设计、造价咨询等服务；要组织设计单位进行实地观摩学习，借鉴外地市改造的先进经验，按照“花小钱、办大事”的理念，以小区居民意愿为主，结合小区实际进行方案设计。
（3）确认改造方案。改造提升方案应包括改造项目设计方案、工程预算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制和社区治理体系建设等内容。改造提升方案编制完成后，应在庭院内进行公示，并经业主委员会或居民自治组织签字确认。
（4）确定改造项目。按照“试点先行、统筹平衡、分步实施”的原则，制定年度实施计划，包括项目数、户数和投资额。在业主委员会或居民自治组织自行申报的基础上优先选择居民改造意愿高、市政配套设施不完善、筹资比例大的老旧小区进行改造提升。
2. 组织实施
鉴于老旧小区改造提升工作的特殊性，具体根据有关规定可以采取灵活方式确定建设（代建）、施工、监理、设计单位。
3. 竣工验收
项目完工后，经老旧小区业主委员会或居民自治组织验收通过并签字确认后，由代建单位按照竣工验收程序，提供相关资料向龙湖街道办事处提出初步验收申请，初验合格后报请开发区住建部门组织进行市级复验并移交管理。
（五）总结评估
在改造提升过程中，龙湖街道办事处与社区居民委员会要边实施、边总结，对有效做法和经验及时进行归纳提炼，对存在问题及时进行分析，查找原因，加以改进完善。老旧小区改造提升后，相关责任单位要及时进行总结和评估，特别要提炼出有创新的工作机制和工作经验，建立老旧小区改造提升的长效机制和规范制度。
六、落实责任
（一）按照“属地管理”原则，龙湖街道办事处为开发区老旧小区改造提升工作的主体责任单位，负责开发区老旧小区改造工程的前期调查、项目立项、规划设计、工程预算及评审、工程招投标、项目推进、现场施工管理、质量监督、竣工验收等工作；组织开展改造提升过程中的联合执法工作；负责做好居民群众思想工作，处理改造提升过程中的各类矛盾和问题。
（二）开发区住建部门，负责对开发区老旧小区改造提升工作的指导、督导和检查，协调龙湖街道办事处在老旧小区改造提升工作过程中垃圾运输和倾倒、垃圾分类，老旧小区内私搭乱建的拆除及执法、处罚等工作，
（三）发改部门负责对老旧小区改造提升项目的立项、可研报告审核审批等工作。
（四）财政部门负责老旧小区改造提升奖补资金的筹措和奖补资金办法制定。要加强对老旧改造中央补助资金的绩效管理工作，按照财政资金使用要求，建立公示制度，加强资金监管，合法合规使用中央财政补助资金。
（五）公安部门负责老旧小区改造提升过程中矛盾纠纷的应急处置等工作。
（六）消防部门负责老旧小区改造提升过程中消防安全的指导等工作。
（七）卫生部门负责老旧小区社区医疗中心建设的指导等工作。
（八）水务部门负责老旧小区雨水、污水管网建设的指导工作，将老旧小区的雨污管网接入公共管网。
（九）龙湖街道办事处负责老旧小区的提升改造施工。
（十）供电、供水、移动、联通、电信、供热、供气等管线单位要落实责任，负责老旧小区改造提升中老旧管线的规范铺设、更新改造、拆除新建等工作。
七、工作措施
（一）落实工作机制
要严格按照住建部《推进老旧小区改造试点初步工作方案》要求，认真落实“属地组织实施、居民全程参与、部门积极配合”的工作机制。坚持标准化、规范化、专业化原则，强化统筹，完善老旧小区改造工程工艺标准、施工技术、施工管理、工程考核指标等管理制度，形成科学的施工流程和管理机制。
（二）强化资金保障
1. 坚持居民、市场、产权单位、社会和政府多方共同出资原则，建立健全可持续筹措资金机制。
2. 开发区财政部门筹集使用的资金列入当年财政预算。
（三）加大宣传力度
要加大宣传力度，营造良好氛围。通过多种形式，大力宣传老旧小区改造提升的重要意义，要将每个小区的具体改造提升方案进行公示，充分听取居民意见。要把改造提升给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理、实行自治管理的效果直观化、形象化，推动老旧小区改造提升工作顺利开展。龙湖街道办事处、瑞祥社区与许由社区会要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，积极参与到老旧小区改造提升工作中。
（四）严格督导考核
开发区老旧小区提升改造工作指挥部办公室定期对各部门工作推进情况进行考核排名，对进度快、按时完成任务的小区进行通报表扬；对进度慢、未按时完成任务的小区进行通报批评，每季度排名末位的小区负责人在季度考评大会上作表态发言。
